【案情】

钱某与蔡某系堂兄弟。2015年7月，钱某与蔡某签订房屋买卖协议，约定钱某将自有房屋出售给蔡某，售价80万元，并办理了房屋产权过户登记手续。2018年12月，钱某的债权人高某听说钱某系为逃避债务，故而低价转让房屋，遂提起诉讼，要求撤销钱某与蔡某间的房屋买卖协议。

【分歧】

本案涉及两个争议焦点：一是高某行使撤销权是否超过法定期间；二是案涉房屋买卖协议是否应予撤销。对于焦点一分歧不大，而对于焦点二，则产生两种观点：

一种观点认为，虽然钱某与蔡某存在亲戚关系，房屋出售价格略低于市场价格，但并不低于市场价的70%，且根据钱某提供的银行流水可以看出蔡某确实转账支付了总额为80万元购房款，并交纳了契税，房屋买卖合同真实有效，并非恶意逃债，高某无权主张撤销。   

另一种观点认为，基于钱某与蔡某之间的特殊关系，法院应当着重审查其二人之间的资金流水。根据转账凭证，钱某与蔡某在三天内多次办理20万元的转存业务确实可疑，若其二人不能作出合理解释，应当承担不利后果，认定存在变相无偿转让或低价转让财产的事实成立，高某可主张撤销该财产处分行为。

【评析】

笔者更赞同第二种观点。理由如下：

债权人的撤销权系附属于债权的一项权利，债务人无偿或低价处置财产，将导致债务人的责任财产减少，对债权人实现权益产生不利影响。撤销权的行使，受双重除斥期限的限制：一是债权人知道或应当知道撤销原因的，自知道或应当知道之日起一年内行使；二是债权人不知道撤销原因的，自债务人的处分行为发生之日起五年内行使。上述期间届满，债权人的撤销权消灭。根据立法本意，只有在债务人实施的资产处分行为影响债权人的债权实现即导致债务人支付不能时，债权人才可行使撤销权。因此，债权人行使撤销权，需证明债务人具有恶意损害债权的故意。虽然钱某与蔡某的房屋买卖协议签订于2015年，但高某并不一定在2015年就已经知晓钱某处分房屋的事实，更不必然知晓钱某的处分行为系为了恶意损害债权。本案中，钱某也未能举证证明高某早已知晓其处分房屋的行为却怠于行使撤销权。结合高某的陈述以及物业公司出具的证明，高某系经多方打听、询问，直至2018年3月才知晓钱某恶意转移财产。因此，同年12月高某提起债权人撤销之诉，并未超过法定的除斥期间。

至于钱某与蔡某之间的房屋买卖协议是否应予撤销，应着重审查该交易行为是否属于诈害行为以及交易行为对于高某实现债权的影响。纯粹的无偿或低价转让财产比较容易判断，需要注意的是实践中大量存在的变相无偿或低价转让财产的情形，该类行为在外观上看似有偿或支付了对价，但实际是无偿或支付了较少的对价，需要透过行为看本质，结合案件具体情况予以综合分析认定。本案中，房屋购买人蔡某在三天内四次向己方账户现金存入20万元，随后又立即以卡卡转账的方式向房屋出售人钱某账户分别转入20万元，而钱某在收到上述汇款后立即办理了取现业务，不符合客观逻辑，有故意制造资金流水之嫌疑。加之蔡某对于购买资金的来源及存入现金的合理性不能清晰地说明，钱某对于购房款到账后再取出大额现金的用途也未能提交证据证明。再结合钱某与蔡某之间的特殊身份关系，无法认定买受人蔡某就案涉房屋买卖协议支付了合理对价。案涉房屋出售后，从债务人钱某的债务偿还能力来看，该交易行为亦影响了钱某及时依法偿还高某的债务，具有侵害性，债权人高某可以依法行使撤销权。